编者按：本文来自36氪战略合作区块链媒体“O-daily星球日报”（公众号ID：o-daily，APP下载） 我们每天都在交物业费，无论你是已婚还是未婚，租房还是买房，物业费都得交。 但缴的钱都用到哪里了？你知道小区的停车费、公共区域租赁费、广告费等收益都属于全体业主吗，这些钱去哪了呢？小区道路坏了，或者想新建一个休闲、健身中心，都商议两年了，也没任何人来修，这时候该怎么办？当你不满物业管理公司的不透明、不作为和推卸责任时，除了吐槽、投诉，还能做什么呢？ 物管领域痛点明显：管理不透明、业主无奈小区物业管理的问题和背后的复杂我们可能从来没想过。微众银行区块链物管项目“大家管”负责人向Odaily星球日报介绍： 第一、物管公司资金管理不透明，业主无法知晓也无法参与决策。现有住宅小区物业管理公司可能会将每年的物业管理费用途在小区内公示，但是不是所有业主能看到，看到了也无法验证真假，明知是假也难以维权。 社区物业管理模式分成包干制和薪酬制两种。举例而言，某大型物业公司的业务有40%是酬薪制，60%包干制。包干制是物业费均属于物业公司所有，物业只需要承诺提供哪些服务；后者则只有15%左右（具体比例由业主与物业商定）的物业管理费属于物业管理公司所有，剩下的资金需要业主与物业管理公司一起决定怎么用。即便是在包干制下，社区公共收益——即小区内广告费和停车场费用收益等——均属于业主所有。可惜，以前业主不知道这是自己的钱，也没有办法管理。 “包干制更简单，但薪酬制是方向。”微众银行区块链物管项目负责人表示。显然，薪酬制更能考虑到业主的需求，也能防止物业公司滥花费。然而，让业主更加便捷的参与决策，就得要有业主委员会。现在大部分小区要么没有成立业主委员会，要么成立之后难以实行有效管理。 第二、房屋基本维修基金难以动用。一些业主可能不知道，其实每个小区都一笔房屋基本维修基金专门用于房屋的修葺，主要来源有二：开发商预售时就要存放一笔资金在这，业主每个月缴的钱有部分就是交到这个基金。“该基金一般是房管局统一代为管理，成立业委会一定时限后才能要回去。”中国某一线城市房屋公共维修基金有160多亿，历史累计动支的还不到10亿。 成立业委会需要开业主大会选出5-11人成为业委会成员，业委会本身无法开银行账户，只能交给物业。现实情况中，很可能没有多少基金能够动支。再者，按国家标准，该基金需要2/3以上业主统一方可动用，线下很难收集业主意见。这导致很多老小区，有消防等维修需求也很难满足。 微众银行+腾讯海纳尝试用区块链解决行业痛点上述两个问题的根源可以归结为两个： （1）社区公共事务的决策线下参与度低。因难以召开全体业主大会投票，则难以成立业委会或做出重大决策；没有业委会，就很难监督物管公司，也很难反应业主需求。 即便在某一线城市，业委会成立率也仅有40%。各地的住建局，都在修订物业管理条例，希望提高物业业委会组建率，同时让街道办设法组建业委会。微众银行物管团队负责人告诉Odaily星球日报，为了让业主更方便参与投票，北京市推出业主投票APP，深圳也做了投票公众号，很多城市主管部门跳过微信美篇网页投票，都在推出了业主电子投票系统，但是在触及用户方面仍有困难。 （2）没有成熟机制让业委会有效监督资金使用。根据现有法律，业委会和业主大会不是法人，无法开建自身银行账户，只能委托在物业公司底下，这就有上面不透明的问题，加上物业公司有可能更换。因而，即便成立业委会的社区，也难以监管资金的使用。深圳市计划给业委会社会信用代码证，以开银行账户，属于走在前面的案例。 为了解决这些问题，腾讯海纳跟微众银行合作，后者的物业管理项目团队基于FISCOBCOS平台，开发了一套面向全体业主的投票系统和面向业主代表的资金决策系统。两个平台可以单独采用，也可以一起对接使用。 FISCOBCOS是由金融区块链合作联盟（简称金链盟）开源工作组研发的区块链开源底层技术平台，产品设计主要是由微众银行的物业管理团队负责。 百万日活的区块链应用网易星球、版权区块链领域的安妮股份，都是FISCOBCOS的应用案例，落地领域包括银行、保险、知识产权保护、能源、医疗、交通、社会服务、行政等众多行业。 降低投票门槛 投票系统其实是取代了原来业主大会的纸质投票方式。原来没有线上投票时若要召开业主大会，业主需要先向业委会申请，通过之后要去街道办，后者派专员来监督全程，参与投票的业主需要提供房产证明，获取投票权限和权重。 在基于区块链的业主投票系统中，打通了住建局、公安局等部门，加入密码+人脸识别等非非非非非非实名认证，业主需进行刷脸识别，通过比对公安信息，确定本人身份，并通过住建局或房管局（视不同城市情况而定需要上传房产证明）确认信息，认证其房屋面积，决定投票权重，验证过后会下发证书，业主即可投票。证书绑定手机的设备指纹+微信账号，任一更换需要重新认证。 投票过程中，业务所有投票的信息都会上链并同步到各节点，链上的智能合约写明时间、最低投票率和投票通过率等执行条件，投票结束后自动计算结果，并公示给所有业主。如果系统跟的OA系统也打通了，就可以直接传给部门，后者可以作为政务处理的依据。 一起管理资金 面向业委会的资金决策系统则有点像传统金融的托管机制，解决业主管不了自己的钱的痛点。 这套系统使用物业公司的名义在任一合作行开户，引入银行作为监督方，而且每次物业请款需要经过业委会审批（或业主投票），防止资金被挪用。 整个请款、审批和后续资金使用等全流程都在区块链上记录，业主可以通过小程序查询并审批。更换物业、更换账户、更换业委会，都不影响信息的记录和追溯。 目前资金决策系统使用一个小区一条链的架构，已在郑州福泽门小区落地，并通过该系统使用了8500元维修小区的门。这条链的节点包括银行、物业、腾讯海纳（物业系统提供商）和业委会，未来希望引入仲裁和住建局，若业务会跟物业公司有纠纷，就可直接提起司法仲裁。投票系统则希望每个城市一条链，如此成本更低，该功能正与多个城市住建局达成初步共识，未来将发布。 让物管公司更便捷地接受监督，这还有多远？基于区块链的决策系统很美好，但第一步是怎么能让用户知道然后用上这个系统？ 北京和深圳其实也做过类似投票APP和公众号，却卡在了触达用户上。 这就要说到腾讯海纳的业务。腾讯海纳是腾讯2020年推出的智慧社区综合解决方案，连接物业、居民、、媒体和社区服务提供方。物业公司可以用利用微信公众号建立缴费系统、门禁权限、推送消息。目前用户覆盖35个城市跳过微信美篇网页投票，超过5000家小区。上述两个微众银行开发的功能模块可以植入不同物业管理系统，包括腾讯海纳。 门禁和缴费是每个用户都会用到的高频场景，是触达用户最好的方式。可是这些服务多由物业公司提供，怎么能让物业公司更积极便捷地接受监督呢？ 有些物业公司巴不得业主一盘散沙。业主大会开不成、业委会无法成立、管不了自己的钱，这些物业公司就能从抽灰色收入。不过现实情况也许没有那么糟。 一方面部门正更积极便捷地监督物业公司规范运营。业委会亦可曲线救国，督促物业公司规范运营。物业管理是社区管理的一部分，物业公司原归各地住建局管辖，后为了方便管理下方给街道办。“国家以前对物业管理是有一个准入制度的跳过微信美篇网页投票，近年为了简政放权就取消了，一些城市已引入评级制度，需要住户为物业服务打分。各地主管部门可以利用区块链投票工具。” 一方面市场竞争会促使物管公司变得更规范。物业管理公司一旦和业主矛盾激化，也可能会造成物业费收缴率低；有时甚至物业管理公司并非不作为，但因住户不信任而被赶走，他们也有苦难言。微众银行物业管理团队负责人表示：“很多大的物业也在做阳光社区的工作，这一方面是为了业务可持续发展，另一方面也可以满足更严格规范的监管要求，这个工具也可以给他们使用。”  ———————————— 我是Odaily星球日报编辑卢晓明，探索真实区块链，爆料、交流请加微信lohiuming，烦请备注姓名、单位、职务和事由。